Ob eine Immobilie besser vererbt oder zu Lebzeiten verschenkt werden sollte, hängt von Immobilienwert, Familienkonstellation, Alter des Übergebenden und den steuerlichen Zielen ab. Dieser Beitrag zeigt, welche Variante unter welchen Bedingungen günstiger ist, und erklärt, wie Nießbrauch, Bewertungsregeln und die Zehnjahresfrist die Entscheidung beeinflussen.
Immobilien sind in Deutschland der wichtigste Vermögenswert bei der Nachfolgeplanung. Wer ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus besitzt und es an die nächste Generation weitergeben will, steht vor einer Entscheidung: Warten bis zum Erbfall oder jetzt schon übertragen? Die steuerlichen Konsequenzen beider Wege unterscheiden sich erheblich, und die richtige Antwort ist fast immer eine Frage des Einzelfalls.
Vererben oder verschenken: der grundlegende Unterschied
Beim Vererben geht die Immobilie erst mit dem Tod des Eigentümers auf den Erben über. Der Eigentümer behält bis zuletzt die volle Verfügungshoheit. Der Erbe erhält die Immobilie zu dem Zeitpunkt, zu dem der Erbfall eintritt, mit dem dann geltenden steuerlichen Wert und unter Anrechnung aller Schenkungen der letzten zehn Jahre auf seinen Freibetrag.
Bei der Schenkung zu Lebzeiten geht das Eigentum sofort über. Der Schenker verliert die rechtliche Verfügungshoheit über die Immobilie, kann sich aber durch einen Nießbrauchvorbehalt oder ein Wohnrecht die wirtschaftliche Nutzung sichern. Der entscheidende Vorteil der Schenkung liegt darin, dass der persönliche Freibetrag des Beschenkten alle zehn Jahre neu entsteht und damit mehrfach genutzt werden kann.
Steuerlich unterliegen beide Wege demselben Schenkung- und Erbschaftsteuersystem. Die Freibeträge sind identisch, die Steuersätze sind identisch. Der Unterschied liegt in der Häufigkeit der Nutzung: Im Erbfall kann der Freibetrag nur einmal genutzt werden. Bei Schenkungen kann er alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden.
Die steuerlichen Freibeträge und wie sie sich auf Immobilien auswirken
Kinder erhalten von jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre neu entsteht. Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Diese Beträge klingen großzügig, reichen aber in vielen Ballungsräumen nicht mehr aus, um eine Immobilie steuerfrei zu übertragen.
Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung in München mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von 550.000 Euro übersteigt den Freibetrag eines Kindes von 400.000 Euro um 150.000 Euro. Auf diesen Betrag fällt in Steuerklasse I Erbschaftsteuer von 11 Prozent an, also 16.500 Euro. Hätte der Elternteil einen Teil der Wohnung bereits vor zehn Jahren mit einem steuerlichen Wert von 400.000 Euro verschenkt und nutzt nun den neu entstandenen Freibetrag für eine zweite Übertragung, wäre die Gesamtübertragung steuerfrei geblieben.
Wichtig ist die Zehn-Jahres-Regel: Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall werden auf den Freibetrag angerechnet. Wer eine Immobilie verschenkt und innerhalb von zehn Jahren stirbt, kann den Freibetrag für diese Schenkung im Erbfall nicht noch einmal nutzen.
Lassen Sie deshalb prüfen und berechnen, ob Ihre Immobilie den Freibetrag übersteigt und ob eine Schenkung zu Lebzeiten die Steuerlast im Erbfall reduzieren kann.
Steuerliche Bewertung der Immobilie: Grundbesitzwert versus Marktwert
Ein entscheidender Vorteil bei der Immobilienübertragung im Schenkung- und Erbschaftsteuerrecht liegt in der steuerlichen Bewertung. Das Finanzamt setzt nicht den Marktwert an, sondern den steuerlichen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§ 182 ff. BewG).
Für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser gilt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren. Ist kein vom Gutachterausschuss bereitgestellter Vergleichswert für diese Immobilien verfügbar, so gilt das Sachwertverfahren. Es berücksichtigt den Bodenwert und den Gebäudewert nach Normalherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Auch hier weicht das Ergebnis häufig vom Marktpreis ab.
Für Mietwohngrundstücke (mehr als zwei Wohneinheiten) und Geschäftsgrundstücke/gemischt genutzte Grundstücke (für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt) gilt das Ertragswertverfahren. Lässt sich für Geschäftsgrundstücke/gemischt genutzte Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln, so gilt auch hier das Sachwertverfahren. Beim Ertragswertverfahren ergibt sich der Grundbesitzwert aus dem kapitalisierten Jahresrohertrag, also der erzielbaren Miete, abzüglich einer Bewirtschaftungskostenpauschale. In Städten mit hohen Kaufpreisen und vergleichsweise moderaten Mieten kann der so ermittelte Grundbesitzwert deutlich unter dem Verkehrswert liegen.
Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert (gemeiner Wert) niedriger ist als der steuerlich ermittelte Grundbesitzwert, kann einen niedrigeren Wert ansetzen. Der Nachweis erfolgt durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen oder durch einen zeitnahen Kaufpreis für das konkrete Grundstück. Bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau oder besonderen Lasten kann das erhebliche Steuereinsparungen bringen.
Prüfen Sie vor der Übertragung, ob der ermittelte Grundbesitzwert dem tatsächlichen Wert entspricht oder ob ein Gutachten einen niedrigeren Ansatz rechtfertigt.
Nießbrauchvorbehalt: Eigentum übertragen, Nutzung behalten
Der Nießbrauchsvorbehalt ist das wirkungsvollste Gestaltungsinstrument bei der Immobilienschenkung. Er erlaubt es, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen und sich gleichzeitig das Recht zu sichern, die Immobilie entweder selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Das Nießbrauchrecht wird als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen und wirkt auch gegenüber Dritten. Das Nutzungsrecht bleibt also auch dann bestehen, wenn die Immobilie nach der Schenkung erneut veräußert wird.
Steuerlich mindert der Nießbrauchvorbehalt den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich. Der Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger. Bei einem 60-jährigen Schenker liegt der Vervielfältiger bei 12,798 (Mann) bzw. 13,832 (Frau), bei einem 70-jährigen bei bei 9,938 (Mann) bzw. 11,107 (Frau). Eine Immobilie mit einem steuerlichen Grundbesitzwert von 500.000 Euro und einem Jahreswert der Nutzung von 18.000 Euro hätte bei einem 60-jährigen Schenker einen Nießbrauchswert von rund 230.000 Euro (Mann) bzw. rund 248.000 Euro (Frau). Der steuerpflichtige Schenkungswert läge damit nur noch bei 270.000 Euro (Mann) bzw. 252.000 Euro (Frau), also deutlich unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Wird mit der Schenkung noch weitere zehn Jahre gewartet bis die Eltern 70 Jahre alt sind, dann läge der Wert des Nießbrauchs nur noch bei rund 178.000 Euro (Mann) bzw. rund 199.000 Euro (Frau). Die unterschiedlichen Werte für Männer und Frauen beruhen auf der höheren statistischen Lebenserwartung von Frauen und ändern sich entsprechend der Entwicklung der statistischen Lebenserwartung. Je früher eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt vorgenommen wird, desto höher ist der Wert des Nießbrauchs und desto geringer die Steuerlast.
Ein weiterer Vorteil: Da der Nießbrauchberechtigte die Mieteinnahmen bezieht, versteuert er sie weiterhin als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Beschenkte hat keine Einnahmen und damit auch keine laufende Steuerpflicht aus der Immobilie, solange der Nießbrauch besteht.
Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Ab diesem Zeitpunkt hat der Beschenkte die volle wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, ohne dass ein weiterer Übertragungsakt erforderlich wäre. Die Immobilie ist damit vollständig aus der Erbmasse herausgenommen.
Steuerfreies Familienheim: Sonderregelung für selbstgenutztes Wohneigentum
Das selbstgenutzte Familienheim genießt im Erbschaftsteuerrecht eine besondere Steuerbefreiung, die über die persönlichen Freibeträge hinausgeht. Sie ist in § 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b und 4c ErbStG geregelt und gilt für Kinder ausschließlich für den Erbfall, nicht für Schenkungen zu Lebzeiten. Ehegatten können das Familienheim auch schenkweise steuerbefreit auf ihren Ehepartner übertragen.
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie es nach dem Erbfall selbst zu Wohnzwecken nutzen und diese Nutzung mindestens zehn Jahre aufrechterhalten. Wer innerhalb von zehn Jahren auszieht oder die Immobilie verkauft, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Ausnahmen gelten bei nur bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.
Für Kinder gilt die Steuerbefreiung des Familienheims im Erbfall nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Übersteigt die Immobilie diese Grenze, unterliegt der anteilige übersteigende Wert der Erbschaftsteuer. Auch für Kinder gilt die zehnjährige Selbstnutzungspflicht.
Wird die Immobilie hingegen bereits zu Lebzeiten schenkweise auf den Ehegatten übertragen, muss keine Frist eingehalten werden. Der beschenkte Ehegatte ist frei, die geschenkte Immobilie selbst zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen.
Die Familienheimbefreiung ist bei der Nachfolgeplanung zu berücksichtigen: Wer das Familienheim zu Lebzeiten an den Ehegatten verschenkt, muss die Zehn-Jahres-Frist im Erbfall nicht beachten.
Vergleich: wann Vererben besser ist, wann Verschenken
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zwischen Vererben und Verschenken bei Immobilien zusammen.
| Kriterium | Vererben (Erbfall) | Verschenken (zu Lebzeiten) |
| Freibetrag Kinder | 400.000 Euro (einmalig je Elternteil) | 400.000 Euro alle 10 Jahre je Elternteil |
| Nießbrauchvorbehalt möglich? | Nein (erlischt mit Tod) | Ja, steuerlich wirksam |
| Grunderwerbsteuer (Kinder) | Keine (§ 3 Nr. 2 GrEStG) | Keine (§ 3 Nr. 2 GrEStG) |
| Steuerlicher Immobilienwert | Grundbesitzwert nach BewG (oft unter Marktwert) | Grundbesitzwert nach BewG (oft unter Marktwert) |
| Spekulationsfrist beim Beschenkten / Erben | Erbe führt Anschaffungszeitpunkt des Erblassers fort | Beschenkter führt Anschaffungszeitpunkt des Schenkers fort |
| Steuerfreies Familienheim | Möglich für Ehegatte und Kinder (bis 200 qm) bei Selbstnutzung | Möglich nur für Ehegatten; keine Pflicht zur Selbstnutzung |
| Gestaltungsflexibilität | Gering: Gestaltung nur durch Testament möglich | Hoch: Nießbrauch, Stufenschenkung, Auflagen möglich |
Vererben kann z.B. dann günstiger sein, wenn die Immobilie als Familienheim qualifiziert und die Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG eingreift, weil das Familienheim von dem überlebenden Ehegatten oder den Kindern (bis 200 qm) ohnehin mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall selbst genutzt werden soll. Wer die Immobilie bis zum Lebensende selbst nutzen will und keine steuerliche Gestaltung mit Nießbrauchvorbehalt benötigt, fährt mit dem Erbfall oft einfacher.
Verschenken ist dann günstiger, wenn der Immobilienwert den Freibetrag übersteigt und die Zehnjahresfrist mehrfach genutzt werden kann, wenn ein Nießbrauchsvorbehalt den steuerpflichtigen Wert erheblich senkt, wenn der Immobilienwert in den kommenden Jahren voraussichtlich steigen wird und eine frühe Übertragung den heutigen niedrigeren Wert sichert, oder wenn der Nachlass insgesamt groß ist und die Immobilie frühzeitig aus der Erbmasse herausgenommen werden soll.
Wann lohnt sich rechtliche und steuerliche Beratung bei der Immobilienweitergabe?
Immer dann, wenn der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag übersteigt oder in absehbarer Zeit übersteigen könnte. Das gilt für selbstgenutztes Wohneigentum in Ballungsräumen ebenso wie für Mietimmobilien, Ferienwohnungen oder Grundstücke.
Besonders wichtig ist die Abstimmung zwischen rechtlicher und steuerlicher Seite: Der Notar beurkundet die Übertragung, aber er berät nicht über die steuerlichen Konsequenzen des Nießbrauchsvorbehalts, über die Bewertung oder über die optimale Schenkungsstrategie. Wer diese Beratung weglässt, riskiert, Gestaltungsmöglichkeiten ungenutzt zu lassen oder steuerliche Fehler zu machen, die sich erst im Erbfall zeigen.
Ein besonderer Fokus liegt bei Andreas Reich auf der Bewertung und Übertragung von Immobilien. Die steuerliche Einordnung des Grundbesitzwerts, die Prüfung eines möglichen Gutachtens und die Berechnung des optimalen Schenkungszeitpunkts sind Kernelemente einer professionellen Nachfolgeberatung.
Fazit: Immobilie vererben oder verschenken: keine Standardlösung, sondern Einzelfallentscheidung
Die Frage, ob eine Immobilie besser vererbt oder verschenkt werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Familienheim oder Mietimmobilie, Immobilienwert im Verhältnis zum Freibetrag, Alter des Übergebenden, Anzahl der Nachfolger und die Gesamtvermögenssituation sind die entscheidenden Faktoren. Der Nießbrauchvorbehalt, die Bewertungsregeln des BewG und die Möglichkeit, den Freibetrag alle zehn Jahre neu zu nutzen, machen die Schenkung zu Lebzeiten in vielen Fällen zur steuerlich günstigeren Option. Wer die Entscheidung auf Basis einer vollständigen Analyse trifft, vermeidet die häufigste Fehlerquelle bei der Immobiliennachfolge: zu spät zu handeln.
Über Feigl Mynarik Reich Rechtsanwälte Steuerberater
Feigl Mynarik Reich Rechtsanwälte Steuerberater berät Privatpersonen und Unternehmerfamilien bundesweit bei der steueroptimierten Übertragung von Immobilien. Das Team aus Rechtsanwälten und Steuerberatern an den Standorten München und Würzburg verbindet erbrechtliche Gestaltung mit steuerlicher Planung in einem gemeinsamen Ansatz.
Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Bewertung und Übertragung von Immobilien. Die steuerliche Einordnung des Grundbesitzwerts, die Gestaltung des Nießbrauchvorbehalts und die Entscheidung zwischen Schenkung und Erbfall werden nicht isoliert betrachtet, sondern als Teil einer Gesamtstrategie zur Vermögensnachfolge.
Nehmen Sie Kontakt auf, bevor die Übertragung notariell eingeleitet wird. Der richtige Zeitpunkt für die steuerliche Planung ist vor dem Notartermin.
FAQs: Häufig gestellte Fragen zur Immobilienweitergabe
Was ist steuerlich günstiger: Immobilie vererben oder verschenken?
Das hängt vom Einzelfall ab. Die Schenkung zu Lebzeiten ist häufig günstiger, weil der Freibetrag alle zehn Jahre neu entsteht und mehrfach genutzt werden kann. Das Vererben ist dann günstiger, wenn die Familienheimbefreiung nach § 13 ErbStG greift, also bei selbstgenutztem Wohneigentum, das der Ehegatte oder das Kind nach dem Erbfall selbst nutzt.
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil. Bei einer Schenkung entsteht dieser Freibetrag alle zehn Jahre neu. Bei einem Erbfall kann er nur einmal genutzt werden. Bei Immobilien in teuren Lagen übersteigt der steuerliche Grundbesitzwert den Freibetrag häufig, sodass Schenkungsteuer auf den übersteigenden Betrag anfällt.
Was ist der Nießbrauchsvorbehalt und wie senkt er die Schenkungsteuer?
Beim Nießbrauchvorbehalt überträgt der Eigentümer die Immobilie, behält aber das Nutzungsrecht. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich. Je jünger der Schenker, desto höher der Kapitalwert des Nießbrauchs und desto niedriger die Schenkungsteuerbasis. Bei älteren Schenkern ist der Effekt geringer, aber oft noch erheblich.
Gilt die Familienheimbefreiung auch für Schenkungen?
Ja, aber nur bei Schenkungen an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner. Für Kinder gilt die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 ErbStG ausschließlich im Erbfall, nicht bei Schenkungen zu Lebzeiten. Wer das Familienheim zu Lebzeiten an Kinder überträgt, verliert damit die Möglichkeit, diese Befreiung im Erbfall zu nutzen.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich eine Immobilie an mein Kind verschenke?
Nein, denn Grundstücksschenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen und zwar unabhängig davon, ob die Schenkung an Verwandte oder sonstige Personen erfolgt. Eine Ausnahme gilt aber für Schenkungen unter einer Auflage (zB Nießbrauchsvorbehalt). In diesem Fall unterliegt der Wert der Auflage (zB Wert des Nießbrauchs) der Grunderwerbsteuer. Für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel usw.) greifen in diesem Fall aber die persönlichen Steuerbefreiungen nach § 3 Nr. 4 bis Nr. 6 GrEStG. Für andere Personen, zB Geschwister, führt eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt hingegen zu einer Belastung mit Grunderwerbsteuer.
Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie für die Erbschaftsteuer?
Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Für vermietete Immobilien gilt vorrangig das Ertragswertverfahren, für selbstgenutzte Objekte das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Der so ermittelte Wert liegt häufig unter dem Marktwert. Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert noch niedriger ist, kann durch ein Sachverständigengutachten einen niedrigeren Ansatz erreichen.
Was passiert mit der Spekulationsfrist, wenn eine Immobilie verschenkt wird?
Der Beschenkte tritt in die steuerliche Stellung des Schenkers ein und führt dessen Anschaffungszeitpunkt fort. Wenn der Schenker die Immobilie vor sieben Jahren gekauft hat, läuft die Zehnjahresfrist des § 23 EStG für den Beschenkten noch drei weitere Jahre. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist wäre für den Beschenkten steuerpflichtig.
Kann ich eine Immobilie schrittweise übertragen?
Ja. Die Stufenschenkung überträgt die Immobilie in Teilen über mehrere Zehn-Jahres-Perioden. Dabei ist zu beachten, dass eine Immobilie durch die Übertragung von Miteigentumsanteilen schrittweise weitergegeben werden kann. Jeder Miteigentumsanteil zählt als eigenständige Schenkung.
Wie lange muss der Ehegatte oder ein Kind das geerbte Familienheim selbst nutzen?
Ehegatten und Kinder müssen das geerbte Familienheim mindestens zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzen, um die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG zu behalten. Wer innerhalb dieser Frist auszieht oder die Immobilie verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen wie dauerhafter Pflegebedürftigkeit.
Wann lohnt sich steuerliche Beratung bei der Immobilienübertragung?
Sobald eine Immobilie übertragen werden soll, ist eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Beratung sinnvoll. Gestaltungsmöglichkeiten wie Nießbrauchvorbehalt, Stufenschenkung und die Entscheidung zwischen Vererben und Verschenken lassen sich nur vor dem Notartermin umsetzen. Eine nachträgliche Korrektur ist rechtlich und steuerlich meist nicht mehr möglich.
