Wer eine Immobilie übertragen will, steht vor einer Entscheidung mit weitreichenden steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen. Dieser Beitrag zeigt, wann Schenkung, wann Verkauf und wann eine Kombination beider Wege die bessere Wahl ist.
Eine Immobilie zu übertragen ist selten eine rein emotionale Entscheidung. Ob an Kinder, Geschwister oder andere Angehörige: Die Frage 201eVerschenken oder verkaufen?201c hat direkte steuerliche und erbrechtliche Folgen, die bei falscher Planung zu vermeidbaren Belastungen führen. Wer die Grundzüge kennt, kann rechtzeitig handeln und Freibeträge, Haltefristen und Bewertungsregeln gezielt nutzen.
Schenkung unter Lebenden: Freibeträge, Fristen und steuerliche Wirkung
Wer eine Immobilie unentgeltlich überträgt, löst grundsätzlich Schenkungsteuer aus. Entscheidend ist aber, dass das Schenkungsteuerrecht erhebliche Freibeträge kennt, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können. Kinder eines Schenkers können jeweils bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sogar bis zu 500.000 Euro. Für Eltern und Großeltern gilt ein niedrigerer Freibetrag von 20.000 Euro.
Das bedeutet: Wer heute eine Immobilie mit einem steuerlichen Wert von von bis zu 400.000 Euro an ein Kind überträgt, zahlt keine Schenkungsteuer, solange kein weiteres steuerpflichtiges Geschenk innerhalb der letzten zehn Jahre von demselben Schenker an dieselbe Person übertragen wurde. Zehn Jahre nach der ersten Schenkung lebt der Freibetrag vollständig wieder auf.
Die steuerliche Bewertung der Immobilie erfolgt nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem sogenannten Grundbesitzwert, den das Finanzamt anhand von Ertragswert-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren ermittelt (§ 182 ff. BewG). Dieser Wert liegt bei Wohnimmobilien in der Regel unter dem Verkehrswert, was die Schenkungsteuerbelastung im Vergleich zum realen Wert häufig abmildert.
Ein weiterer steuerlicher Vorteil der Schenkung liegt in der Erbschaftsteuer: Wer heute überträgt, reduziert den steuerpflichtigen Nachlass von morgen. Jede Schenkung verringert das Vermögen, das im Erbfall bewertet und möglicherweise besteuert wird. Bei größeren Immobilienvermögen ist die vorweggenommene Erbfolge deshalb ein zentrales Planungsinstrument.
Lassen Sie prüfen, ob Ihre Immobilienwerte und Familienkonstellation eine Schenkung jetzt oder in Stufen empfehlen. Die Nutzung der Zehn-Jahres-Frist setzt vorausschauende Planung voraus.
Immobilienverkauf: Spekulationsfrist, Gewinn und steuerliche Fallstricke
Wer eine Immobilie verkauft, muss zunächst prüfen, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG sieht eine Haltefrist von zehn Jahren vor: Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren, ist der erzielte Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern, der je nach Einkommenssituation bis zu 45 Prozent betragen kann.
Wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuerpflicht auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist vollständig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Regelung betrifft die Selbstnutzung, nicht die Vermietung.
Ein oft unterschätzter Punkt: Beim Verkauf an nahe Angehörige muss der Kaufpreis dem Fremdvergleich standhalten. Liegt der vereinbarte Preis deutlich unter dem Verkehrswert, prüft das Finanzamt, ob eine sog. gemischte Schenkung vorliegt. Die Folge wäre, dass der verbilligte Teil als Schenkung gilt und Schenkungsteuer auslöst, obwohl ein Kaufvertrag geschlossen wurde.
Hinzu kommt: Beim Verkauf fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer auf Seiten des Käufers an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Bei einer reinen Schenkung oder einem Verkauf unter Verwandten in gerader Linie ist die Grunderwerbsteuer dagegen nicht zu entrichten (§ 3 Nr. 2, 6 GrEStG).
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie kann gegenüber der Schenkung noch einen weiteren Vorteil bieten: Die Abschreibung (Afa) erhöht sich und reduziert die Einkommensteuer auf die Einkünfte aus der Vermietung.
Nießbrauchsvorbehalt: Immobilie übertragen und weiter nutzen
Die Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt ist eine der wirkungsvollsten Gestaltungsformen bei der Immobilienübertragung. Der Schenker überträgt das Eigentum an der Immobilie, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Das Nießbrauchsrecht ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und damit auch gegen Dritte wirkt.
Steuerlich hat diese Konstruktion zwei Effekte: Erstens mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Schenkungswert. Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger (§ 14 BewG). Je jünger der Nießbrauchsberechtigte, desto höher der Kapitalwert, desto niedriger die Steuerbemessungsgrundlage. Zweitens fließen die Mieteinnahmen weiterhin dem Nießbrauchsberechtigten zu, der sie in seiner Einkommensteuererklärung zu versteuern hat.
Für die Erben liegt der Vorteil darin, dass das Eigentum bereits übertragen ist, das Nießbrauchsrecht aber mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Der Immobilienwert ist damit aus der Erbmasse herausgenommen, ohne dass der Übergeber zu Lebzeiten auf die wirtschaftliche Nutzung verzichten muss.
Ob ein Nießbrauchsvorbehalt sinnvoll ist, hängt von Alter, Immobilienwert, Mieteinnahmen und der Familienstruktur ab. Lassen Sie die Gestaltung frühzeitig in eine Gesamtplanung einbetten.
Teilentgeltliche Übertragung: Schenkung und Verkauf kombinieren
Zwischen der reinen Schenkung und dem Vollverkauf liegt eine steuerlich interessante Zwischenstufe: die teilentgeltliche Übertragung. Dabei zahlt der Erwerber einen Kaufpreis, der unterhalb des Verkehrswerts liegt. Der Differenzbetrag gilt als Schenkung und unterliegt der Schenkungsteuer, sofern der Freibetrag überschritten wird.
Diese Kombination kann sinnvoll sein, wenn der Erwerber einen Teil der Gegenleistung erbringen soll oder kann, zum Beispiel durch Übernahme einer Grundschuld oder laufende Pflegeleistungen. Die steuerrechtliche Beurteilung solcher gemischten Schenkungen ist komplex: Der Bundesfinanzhof hat in der Vergangenheit unterschiedliche Beurteilungsmaßstäbe entwickelt, je nachdem ob es sich um Grundbesitz oder andere Vermögensgegenstände handelt.
Ein häufig genutztes Modell ist die Übernahme bestehender Verbindlichkeiten. Wenn auf einer Immobilie noch ein Bankdarlehen lastet und der Erwerber dieses übernimmt, mindert die übernommene Verbindlichkeit den Schenkungswert. Das Finanzamt rechnet den Schuldenstand gegen den Grundbesitzwert auf, sodass nur der verbleibende Nettowert der Schenkungsteuer unterliegt.
Grunderwerbsteuer, Bewertung und laufende Kosten im Vergleich
Neben Schenkung- und Ertragsteuer sind bei der Übertragungsentscheidung weitere Kosten zu berücksichtigen. Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert und fallen sowohl bei Schenkung als auch beim Verkauf an. Beim Verkauf kommen regelmäßig Maklergebühren hinzu, die seit 2020 je nach Vereinbarung hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen sind.
Die Grunderwerbsteuer trifft den Erwerber beim entgeltlichen Kauf. Bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Ehegatten ist sie nach § 3 GrEStG befreit. Diese Befreiung gilt nicht für Übertragungen zwischen Geschwistern oder anderen Verwandten, sodass bei solchen Konstellationen die Grunderwerbsteuer auch bei einer Schenkung entstehen kann, wenn formale Gegenleistungen vereinbart sind.
Steuerlich ist zudem zu beachten, dass der Beschenkte die Anschaffungskosten des Schenkers fortführt. Beim späteren Verkauf durch den Beschenkten beginnt die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG nicht mit der Schenkung neu zu laufen, sondern richtet sich nach dem Anschaffungszeitpunkt des Schenkers. Wer also eine Immobilie erhält, die der Schenker vor weniger als zehn Jahren erworben hat, übernimmt auch das steuerliche Risiko eines späteren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.
Wann lohnt sich anwaltliche und steuerliche Beratung bei der Immobilienübertragung?
Immobilienübertragungen sind selten Standardfälle. Ob Schenkung, Verkauf, Nießbrauchsvorbehalt oder gemischte Übertragung die beste Lösung ist, hängt von der konkreten Immobiliensituation, der Familienkonstellation, dem Alter aller Beteiligten und der steuerlichen Gesamtposition ab. Fehler in der Gestaltung sind häufig nicht rückgängig zu machen und können Steuern auslösen, die bei sorgfältiger Planung vermeidbar gewesen wären.
Besonders wichtig ist die Abstimmung zwischen rechtlicher und steuerlicher Seite: Ein Vertrag, der zivilrechtlich einwandfrei ist, kann steuerlich unerwünschte Folgen haben, und umgekehrt. Die Kombination beider Perspektiven in einem Beratungsgespräch verhindert, dass eine Seite Vorteile erzielt, die die andere Seite wieder zunichtemacht.
Holen Sie sich eine integrierte Beratung, bevor der Notartermin vereinbart wird. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind vor der Übertragung am größten.
Fazit: Immobilie verschenken oder verkaufen: Die richtige Entscheidung braucht Planung
Weder Schenkung noch Verkauf ist per se die bessere Option. Welcher Weg steuerlich und rechtlich überzeugt, hängt von Faktoren ab, die sich nur im Einzelfall beurteilen lassen: Haltefrist, Verkehrswert, Grundbesitzwert, Familienkonstellation, Freibeträge und das persönliche Einkommensteuerniveau aller Beteiligten. Die Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt ist oft ein wirkungsvolles Modell, kann aber nur dann ihr Potenzial entfalten, wenn sie in eine langfristige Nachfolgeplanung eingebettet ist. Wer heute handelt, sichert sich die Gestaltungsmöglichkeiten von morgen.
Über Feigl Mynarik Reich Rechtsanwälte Steuerberater
Feigl Mynarik Reich Rechtsanwälte Steuerberater berät Privatpersonen und Unternehmen bundesweit in allen Fragen der Vermögens- und Unternehmensnachfolge. Das Team aus Rechtsanwälten und Steuerberatern an den Standorten München und Würzburg verbindet erbrechtliche Gestaltung mit steuerlicher Planung in einem gemeinsamen Beratungsansatz.
Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der steueroptimierten Übertragung von Immobilien und Betriebsvermögen. Die enge Verzahnung von Erbrecht, Steuerrecht und Gesellschaftsrecht ermöglicht es, Freibeträge, Bewertungsregeln und Haltefristen im Zusammenspiel zu nutzen und so Steuern zu vermeiden, die bei isolierter Beratung entstehen würden.
Nehmen Sie Kontakt auf und lassen Sie Ihre Immobiliensituation rechtlich und steuerlich einordnen, bevor der Notartermin vereinbart wird.
FAQs: Häufig gestellte Fragen zur Immobilienübertragung
Was ist steuerlich günstiger: Immobilie verschenken oder verkaufen?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Bei der Schenkung fallen Schenkungsteuer und keine Grunderwerbsteuer für direkte Verwandte an. Beim Verkauf kann ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein, sofern die Zehn-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist. Welche Variante günstiger ist, hängt vom Immobilienwert, dem Verhältnis zwischen den Beteiligten und der steuerlichen Gesamtsituation ab.
Wie hoch ist der Schenkungsteuer-Freibetrag für Kinder?
Kinder erhalten von jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro alle zehn Jahre. Das bedeutet: Ein Kind kann von Mutter und Vater zusammen alle zehn Jahre bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen bekommen. Maßgeblich ist, dass die Zehnjahresfrist immer individuell zwischen Schenker und Beschenktem läuft.
Was ist der Nießbrauchsvorbehalt und warum ist er steuerlich interessant?
Beim Nießbrauchsvorbehalt überträgt der Eigentümer die Immobilie, behält sich aber das Nutzungsrecht vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert, sodass weniger oder gar keine Schenkungsteuer anfällt. Gleichzeitig kann der Übertragende die Immobilie weiter bewohnen oder die Mieteinkünfte beziehen.
Fällt bei einer Schenkung an Kinder Grunderwerbsteuer an?
Nein. Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 und Nr. 4 GrEStG). Bei Schenkungen zwischen anderen Verwandten, etwa Geschwistern, gilt diese Befreiung grundsätzlich nicht.
Was passiert mit der Spekulationsfrist, wenn ich eine geschenkte Immobilie später verkaufe?
Die Spekulationsfrist des Beschenkten beginnt nicht mit dem Schenkungsdatum neu. Sie richtet sich nach dem ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Schenkers. Hat der Schenker die Immobilie erst vor fünf Jahren erworben, läuft die Zehnjahresfrist für den Beschenkten noch weitere fünf Jahre weiter.
Kann ich eine Immobilie teilweise verschenken und teilweise verkaufen?
Ja. Diese teilentgeltliche Übertragung ist rechtlich zulässig und kann steuerlich sinnvoll sein. Der entgeltliche Teil ist ein Veräußerungsgeschäft, der unentgeltliche Teil eine Schenkung. Die steuerliche Behandlung beider Teile erfolgt getrennt. Die konkrete Aufteilung sollte steuerlich und rechtlich sorgfältig geplant werden.
Muss ich beim Verkauf an Kinder den vollen Marktpreis verlangen?
Nein, aber der Preis sollte nicht zu weit vom Verkehrswert abweichen. Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich darunter, prüft das Finanzamt, ob eine verdeckte Schenkung vorliegt. Der Differenzbetrag zum Verkehrswert gilt dann als Schenkung und kann Schenkungsteuer auslösen.
Welche Kosten fallen bei einer Immobilienschenkung an?
Notarkosten fallen in jedem Fall an, da eine Immobilienübertragung notariell beurkundet werden muss. Schenkungsteuer fällt an, soweit der Schenkungswert die persönlichen Freibeträge übersteigt. Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sowie Ehepartnern.
Wann lohnt sich anwaltliche und steuerliche Beratung bei der Immobilienübertragung?
Sobald Sie eine Immobilie übertragen wollen, ist eine frühzeitige Beratung sinnvoll. Gestaltungsmöglichkeiten wie Nießbrauchsvorbehalt, Stufenschenkung oder teilentgeltliche Übertragung lassen sich nur vor dem Notartermin umsetzen. Eine nachträgliche Korrektur ist rechtlich und steuerlich oft nicht mehr möglich.
